"Moim zdaniem..." - Analiza niewydolności procesu aktualizacji opłat rocznych z tytułu wieczystego użytkowania w Polsce

Środowisko zawodowe

Spoglądanie od wewnątrz na mechanizmy napędzające system poboru opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntu okazało się dla mnie doznaniem na tyle dojmującym, że poczułem się wewnętrznie zmuszony do ujęcia moich przykrych doznań w formę niniejszego artykułu. Dodam, że przeżyłem kontakt z tą machiną zarówno w roli rzeczoznawcy majątkowego określającego wartości nieruchomości na zlecenie organu publicznego, w roli biegłego sądowego jak i w roli doradcy użytkownika wieczystego. Mam w związku z tym bogatą dokumentację, którą potencjalnie mógłbym wykorzystać do podzielenia się posiadanymi doświadczeniami i wiedzą praktyczną na potrzeby dalszej obsługi procesu aktualizacji opłat rocznych w obowiązującym systemie prawno-organizacyjnym. Na przeszkodzie stoi jednak moje zawodowe sumienie, które każe mi podnieść alarm i wykazać, że dla dobra nas wszystkich system należy pilnie naprawić.
Obowiązujący od lat system aktualizacji opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntu działa stabilnie wadliwie, szkodliwie i kosztownie. Jest kultywowany przede wszystkim dlatego, że się już przyzwyczajono do jego wad wrodzonych, a poza tym dlatego, że niesie korzyści wąskiemu gronu. Jakie to i czyje korzyści opowiem o tym szerzej w dalszej części.
W dużym uproszczeniu proces aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntów przybiera formę swego rodzaju „Ścieżki Zdrowia Użytkownika Wieczystego” i przedstawia się następująco:

FAZA I: UZNANIOWOŚĆ (Urząd)

  • Selekcja (Loterie): Urzędnik wyjmuje „teczkę” z szafy. Kryteria wyboru ofiar są niejawne (brak cyklicznego harmonogramu aktualizacji na danym obszarze).
  • Wycena (Atak): Rzeczoznawca „miejski” wykonuje operat „na zamówienie”.
  • Wypowiedzenie (Strzał): Użytkownik otrzymuje pismo urzędowe zwykle o drastycznej podwyżce (np. +100%, + 200%, a może i więcej).

FAZA II: TEATR ADMINISTRACYJNY (SKO)

  • Obrona: Użytkownik dostrzega błędy w operacie, ale musi zainwestować w fachowe opracowanie wniosku do SKO.
  • Rozprawa (Fikcja): SKO najczęściej unika oceny jakości zarzutów postawionych we wniosku oddalając je lub odsyłając do kosztownych opinii Stowarzyszeń.
  • Orzeczenie: Utrzymanie podwyżki (najczęściej) lub rzadka korekta. Mediacja jest iluzoryczna.

FAZA III: Sąd Powszechny

  • Sprzeciw: Sprawa trafia do sądu, orzeczenie SKO traci moc (reset).
  • Wojna Biegłych: Sąd powołuje nowego biegłego (koszt!). Strony powołują swoich prawników i ekspertów (koszt!).
  • Wyrok (Loterie): Sąd „przyklepuje” opinię biegłego sądowego. Wartość końcowa jest często inna niż w fazie I i II.

Pełną treść artykułu, który ukazał się w nr 4/2025 czasopisma Nieruchomość można pobrać poniżej: