Rynek mieszkaniowy 2025 i perspektywy na 2026 Deweloperzy Mieszkaniowi

W 2025 deweloperzy oddali do użytku 134,1 tys. mieszkań (+7,6% r/r). Wzrost jest konsekwencją historycznie dużej liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich w okresie 3q23-4q24 (łącznie blisko 220 tys. mieszkań), gdy silnie wzrósł popyt na mieszkania pobudzony BK2% (i zapowiedziami jego kontynuacji), a perspektywy rynku mieszkaniowego były dobrze oceniane przez inwestorów. Trend wzrostowy wystąpił z różnym nasileniem regionalnym - znacząco wzrosła liczba deweloperskich mieszkań oddanych do użytku w otulinie 6 największych aglomeracji (+13% r/r; jest to ok. 16% oddanych mieszkań deweloperskich ogółem) oraz w samych aglomeracjach (+12% r/r; 36% oddanych mieszkań deweloperskich ogółem). Istotnie wzrosła też liczba oddanych mieszkań deweloperskich w powiatach ziemskich (+10% r/r; 25% oddanych mieszkań ogółem). Spadek (-13% r/r) notowały mniejsze stolice województw, w których oddano do użytku ok. 9% mieszkań deweloperskich ogółem

W 2025 deweloperzy rozpoczęli budowę 129,7 tys. mieszkań (-14,9% r/r). Spadek liczby rozpoczynanych mieszkań jest reakcją na obserwowany od końca 3q24 spadek popytu na mieszkania przy materializującym się ryzyku nadpodaży nowych mieszkań. Liczba rozpoczynanych mieszkań nie zmalała jedynie w przypadku powiatów ziemskich (+1,4% r/r; 27% ogółu rozpoczynanych mieszkań). Skala spadku była najmniejsza w 6 aglomeracjach (-11% r/r; 28% ogółu rozpoczynanych mieszkań), największa natomiast – o ok. 30%, w GZM i mniejszych stolicach województw.

Liczba pozwoleń na budowę dla deweloperów w 2025 zmalała do 171,5 tys. (-17% r/r), spadek jest efektem pogorszenia krótkoterminowych perspektyw rynku mieszkaniowego w 2025, może też wiązać się z dużą pulą pozwoleń na budowę zgromadzonych w poprzednich latach. W 2025 liczba pozwoleń utrzymała się na zbliżonym poziomie r/r jedynie w GSM, w pozostałych analizowanych grupach powiatów zmalała – najsilniej w 9 mniejszych stolicach województw (-29% r/r)

4q25 był drugim z rzędu kwartałem znacząco rosnącej sprzedaży mieszkań przez wiodących deweloperów mieszkaniowych, co sugeruje stopniowy powrót lepszych nastrojów na rynek. Wzrost sprzedaży utrzymywał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału (17,7% r/r i 18,3% r/r w 3q25). Większość analizowanych deweloperów notowała wzrost sprzedaży, największy Viktoria Dom (192% r/r), Marvipol (103% r/r) i Develia (70%). Spadek sprzedaży raportowały Murapol (-54% r/r) i Wikana (-3,1% r/r). Łączny poziom sprzedaży deweloperów giełdowych w 4q25 wzrósł w porównaniu z 3q25 prawie o 18%.

Ryzyko nadpodaży mieszkań widoczne na koniec 4q25 prawdopodobnie będzie skłaniać deweloperów do większej elastyczności cenowej - w segmencie popularnym jeszcze przez pewien czas utrzymają się kilkuprocentowe upusty czy gratisy typu komórka lokatorska w przypadku mniej atrakcyjnych lokali czy nietrafionych lokalizacji, a także w dalszym ciągu możliwe są obniżki cen miejsc postojowych. Jednocześnie większy popyt na mieszkania wsparty niższymi stopami procentowymi i lepszymi nastrojami klientów, a także oczekiwany wzrost jednostkowych kosztów budowy związany z nowymi regulacjami (ustawa schronowa od stycznia’26, nowelizacja warunków technicznych od sierpnia’24, wymogi efektywności energetycznej) będą skłaniały deweloperów do utrzymywania dotychczasowego poziomu cen i ostrożnego planowania nowych inwestycji.

Rok 2026 będzie w dalszym ciągu rynkiem kupującego. W 2026 duża oferta mieszkań na rynku pierwotnym, jak i wtórnym daje możliwość negocjacji ceny. Jednak regulacyjne przesłanki wzrostu kosztu budowy (koszty wdrażania, nowych warunków technicznych, ustawy schronowej czy wymaganej efektywności energetycznej budynków) będą tworzyć presję kosztową na wzrost cen nowych mieszkań.

Szczegóły w raporcie PKO BP: