Rynek mieszkaniowy 4q25

Krajowy rynek nieruchomości w 3q25 wszedł w fazę stabilizacji cenowej. Po okresie przestoju wyraźnie wzrosła liczba zawieranych umów, co jest efektem powrotu kupujących na rynek. Ceny w większości dużych miast niemal stanęły w miejscu, a w niektórych lokalizacjach (jak Warszawa) odnotowano nawet ich realny spadek, co przy rosnących pensjach poprawiło sytuację osób szukających mieszkania.

• Sytuacja makroekonomiczna i rynek kredytowy: W 3q25 kluczowym czynnikiem była seria sześciu obniżek stóp procentowych (łącznie o 175 pb), co obniżyło oprocentowanie nowych kredytów do poziomu 6,66%. Doprowadziło to do historycznego rekordu – w trzecim kwartale 2025 roku wartość udzielonych kredytów wyniosła 29,8 mld zł. Na Śląsku przełożyło się to na ogromne ożywienie, a liczba transakcji w samych Katowicach wystrzeliła o 46% r/r na rynku pierwotnym oraz o 22% r/r na wtórnym.

• Dynamika cen i dostępność mieszkań: Podczas gdy w Warszawie ceny transakcyjne w 3q25 spadły o 3,1% r/r (co jest efektem korekty po bardzo wysokich wzrostach w 2024 roku), Katowice umocniły się na pozycji ogólnopolskiego lidera dostępności. Dzięki unikalnej kombinacji stabilnych cen i wysokich zarobków (średnio 10 184 zł), za przeciętną miesięczną pensję w Katowicach można nabyć 1,05 m² mieszkania. Jest to wynik bezkonkurencyjny w skali kraju, szczególnie w zestawieniu z Warszawą (0,65 m²), Krakowem (0,69 m²) czy Wrocławiem (0,75 m²).

• Koszty budowy i specyfika wykonawstwa: Ogólnopolski wzrost kosztów budowy wyhamował w 3q25 do poziomu 2,2-4,9% r/r. Województwo śląskie wyróżnia się unikalną strukturą budownictwa – aż 75% nowych budynków w powiatach ziemskich powstaje systemem gospodarczym (budowa indywidualna). Średni koszt budowy metra kwadratowego domu jednorodzinnego na Śląsku wg stawek Sekocenbud to 5 179 zł.

• Rynek wynajmu i sektor PRS: Rynek najmu w Polsce pozostaje zrównoważony, ale Katowice są wyjątkiem – jako jedyna duża aglomeracja odnotowały spadek stawek o 0,6% r/r, oferując najniższe czynsze w kraju. W regionie rośnie znaczenie najmu instytucjonalnego (PRS), czego przykładem jest aktywność funduszu PFR Nieruchomości w Katowicach oraz rekordowa w skali kraju transakcja zakupu Resi4Rent za 2,4 mld zł.

• Fundamenty gospodarcze i ryzyka demograficzne: Katowice wykazują bardzo silną gospodarkę z minimalnym bezrobociem (1,5%) i średnią pensją na poziomie 10 184 zł brutto. Jednak długoterminowym wyzwaniem dla rzeczoznawców na Śląsku są prognozy demograficzne do 2035 roku, które wskazują to województwo jako obszar o największym prognozowanym ubytku ludności w Polsce.

• Podaż i otoczenie regulacyjne: Oferta deweloperska w 6 największych miastach wyniosła na koniec 3q25 ponad 60 tys. mieszkań. W Katowicach nasycenie wynosi 580 lokali na 1000 osób, ale wyzwaniem jest niska podaż gruntów – tylko 37% miasta pokrywają plany miejscowe. Nowe regulacje, jak „Ustawa Schronowa” (podpisana w listopadzie 2025) oraz nowe warunki techniczne, mogą znacząco podbić koszty nowych inwestycji w regionie od 2026 roku.

• Prognozy krótko- i długoterminowe: W scenariuszu bazowym do 1q26 spodziewana jest stabilizacja cen, a w dalszej części 2026 roku lekki wzrost o kilka procent. W perspektywie dekady popyt na Śląsku będzie ewoluował z potrzeb ilościowych w stronę jakościowych, napędzany przez aspiracje młodego pokolenia i konieczność wymiany starego zasobu mieszkaniowego, mimo ogólnego spadku liczby mieszkańców.

• Bariery prawne i podażowe: Dostępność nowych mieszkań w przyszłości może zostać ograniczona przez brak gruntów objętych planami zagospodarowania (w Katowicach to tylko nieco ponad jedna trzecia powierzchni). Dodatkowo nowe przepisy, w tym wymóg budowy schronów oraz zmiany w opodatkowaniu niesprzedanych lokali, mogą zmusić deweloperów do podniesienia cen od 2026 roku

Szczegóły w raporcie PKO BP: