Rynek inwestycyjny 4q25

Zgodnie z raportem PKO BP "Rynek inwestycyjny' - 4q25 Sektor nieruchomości komercyjnych wykazuje jedynie umiarkowane oznaki ożywienia, a sytuacja jest daleka od stabilnego wzrostu.

Choć trzeci kwartał 2025 przyniósł pewne odbicie w biurach, to patrząc na całe trzy kwartały roku, płynność rynku spadła o ponad 7% rok do roku. Inwestorzy wciąż zachowują dużą ostrożność ze względu na niepewność, co do stóp procentowych w strefie euro, co hamuje szybki napływ kapitału.

• Sektor biurowy – dominacja stolicy i sytuacja w Katowicach: Branża biurowa po trudniejszym okresie znów zaczyna przyciągać kapitał, jednak aktywność ta koncentruje się niemal wyłącznie w Warszawie. Na rynkach regionalnych, w tym w Katowicach, popyt na biura pozostaje w fazie stagnacji. Czynsze w najlepszych budynkach na Śląsku utrzymują się na stabilnym poziomie, jednak deweloperzy budują znacznie mniej – w 3q25 w całych regionach w budowie było o 20% mniej biur niż rok wcześniej. Referencyjne stopy kapitalizacji dla biur w Katowicach (GOP) wynoszą 8,25% i są jednymi z najwyższych wśród miast regionalnych.

• Rynek magazynowy i logistyczny na Śląsku: Sektor magazynowy wciąż jest jednym z najsilniejszych punktów polskiego rynku, a Górny Śląsk pozostaje w jego ścisłej czołówce pod względem zasobów. Mimo że ogólnopolski popyt na nowe hale nieco osłabł w porównaniu do lat ubiegłych, region śląski nadal przyciąga firmy logistyczne dzięki świetnej infrastrukturze. Warto jednak odnotować wzrost poziomu pustostanów w skali kraju, do 8%, co zmusza wynajmujących do oferowania większych zachęt dla najemców. Stopy kapitalizacji dla magazynów w regionie GOP zanotowały wyraźną dekompresję do poziomu 7,25% (+85 pb r/r).

• Handel i nowe formaty inwestycyjne: W sektorze handlowym nastąpiło wyraźne przesunięcie zainteresowania z wielkopowierzchniowych galerii w stronę mniejszych parków handlowych (retail parks), chętniej realizowanych w miastach aglomeracji śląskiej. Rynek ten osiągnął fazę dojrzałości, w której dominują transakcje portfelowe obiektów istniejących, co znajduje odzwierciedlenie w gwałtownym odbiciu wolumenu transakcji na Śląsku (GOP) widocznym na wykresie po okresie stagnacji w 2023 roku. W Katowicach (GOP) minimalne stopy kapitalizacji dla sektora handlowego utrzymują się na stabilnym poziomie 7,50%, przy jednoczesnym wzroście płynności całego regionu na tle innych rynków regionalnych

• Analiza wolumenów transakcji wskazuje na fazę "mozolnego wychodzenia z dołka”, w której liderem pozostaje sektor magazynowy, generując w 1-3q25 obroty na poziomie 754 mln EUR. W tym samym czasie biura regionalne, w tym na Śląsku, zmagają się z dotkliwym brakiem płynności – ich udział w strukturze obrotów spadł, a rynek najmu pozostaje w strukturalnej stagnacji. Inwestorzy wykazują silną awersję do ryzyka deweloperskiego, kierując kapitał wyłącznie w stronę gotowych, skomercjalizowanych aktywów typu core. W Katowicach (GOP) widoczna jest stabilizacja fieldów biurowych na poziomie 8,25% oraz znacząca dekompresja stóp w magazynach, do 7,25%, co odzwierciedla ostrożną wycenę ryzyka regionalnego na tle Warszawy

• Koszty eksploatacji i zielona transformacja: Nowym wyzwaniem dla właścicieli komercyjnych obiektów na Śląsku są rosnące koszty zarządzania i konieczność dostosowania budynków do wymogów ESG (ekologia i energooszczędność). Budynki, które nie spełniają nowoczesnych norm, tracą na wartości i mają problem z pozyskaniem najemców korporacyjnych, co bezpośrednio przekłada się na wyższe stopy kapitalizacji w procesach wyceny. Sentyment rynkowy w Polsce, mimo ogólnej poprawy w Europie, uległ pogorszeniu w samym 3q25.

• Fundamenty finansowe i stopy kapitalizacji: Dokument wskazuje na stabilizację stóp kapitalizacji (yields) dla najlepszych nieruchomości, ale przy braku dużych transakcji na Śląsku w ostatnim kwartale, określenie wartości rynkowej wymaga od rzeczoznawcy szczególnej uwagi. Koszt pieniądza (stopy procentowe 5y EUR IRS) przestał spadać w ostatnich miesiącach (wzrost o ok. 40 pb), co pozostaje głównym hamulcem dla funduszy zagranicznych.

• Prognozy i ryzyka: Krótkoterminowo rynek komercyjny będzie „wychodził z dołka” bardzo powoli. Największym ryzykiem dla regionu śląskiego jest nadpodaż starszych biurowców, które mogą trwale tracić najemców na rzecz nowoczesnych kompleksów lub pracy zdalnej. Z drugiej strony, rozwój infrastruktury transportowej w regionie będzie wciąż wspierał wartość gruntów pod logistykę i magazyny.

Więcej w Raporcie PKO BP: