KIEDY KORELACJA MYLI TROP - O PUŁAPKACH WSPÓŁCZYNNIKA SPEARMANA W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI
Krzysztof Ratka
Powód, dla którego zdecydowałem się napisać ten artykuł, jest bardzo praktyczny. W naszej pracy niejednokrotnie mamy do czynienia z operatami szacunkowymi sporządzanymi przez koleżanki i kolegów z naszej branży. I muszę przyznać, że w ostatnich latach jest coś, co regularnie zwraca moją uwagę – a mianowicie bezrefleksyjne stosowanie współczynnika korelacji rang Spearmana.
To, co w teorii wydaje się być pomocnym narzędziem statystycznym, w praktyce bardzo często wykorzystywane jest automatycznie, bez krytycznej analizy, bez zastanowienia się nad tym, czy w konkretnym przypadku ma to w ogóle sens. A jak się łatwo domyślić, skutki takiego podejścia bywają opłakane. Błędy w analizie wpływu cech rynkowych mogą prowadzić do poważnych nieścisłości w wycenie, a to już nie są drobiazgi, to konkretne pieniądze i odpowiedzialność zawodowa.
Nie chodzi o to, żeby demonizować Spearmana – absolutnie nie! To narzędzie ma swoje miejsce i zastosowanie. Ale jak każde narzędzie, wymaga rozwagi i świadomości jego ograniczeń. I właśnie o tym jest ten artykuł.
Współczynnik korelacji rang Spearmana (rs) to jedno z bardziej popularnych narzędzi statystycznych wykorzystywanych przez rzeczoznawców majątkowych przy analizie cech rynkowych nieruchomości, szczególnie od czasu wejście w życie nowego rozporządzenia o wycenie nieruchomości. Choć metoda ta wydaje się intuicyjna i prosta do zastosowania, jej stosowanie w praktyce, szczególnie przy małych zbiorach danych, może prowadzić do poważnych błędów interpretacyjnych.
Pełną treść artykułu, który ukazał się w III wydaniu czasopisma Nieruchomość można pobrać poniżej:
