Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach

Warsztaty w wymiarze 12 godzin (6 punktów warsztatowych) w dniach 5 – 6 marca 2019r.

Miejsce: Kompleks ZAGROŃ w Istebnej, 67 uczestników.

5 marca 2019 r. kompleks Zagroń  przywitał uczestników I edycji warsztatów ostatkowych pięknym słońcem, dobrze naśnieżonym stokiem i prawie wiosenną temperaturą. Pani Ewa Łukasik – Kisiel Prezes Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych przywitała serdecznie obecnych i otwarła warsztaty.

Tematy 1 dnia rozgrzały nasze umysły, a podawane w przerwach kawa, pyszne ciasta i owoce sprzyjały ożywionym dyskusjom kuluarowym. Doświadczenie praktyczne i wiedza prowadzących sprawiły, że nikt ani chwili się nie nudził.

Rzeczoznawcy majątkowi prowadzący warsztaty oraz tematy w pierwszym dniu:

- Jerzy Adamiczka – „Analiza scenariuszy, a chłonność nieruchomości i analiza pozostałościowa jako element HABU”. – 2 godziny edukacyjne

Na podstawie konkretnej nieruchomości inwestycyjnej (zabudowanej) we Wrocławiu mogliśmy prześledzić kulisy podejmowania decyzji inwestycyjnych i roli wycen w tym procesie. Poznaliśmy analizę chłonności, analizę scenariuszy i analizę wrażliwości. Najważniejsze wnioski :

- dobre założenia to klucz do rozumienia wartości

- podejście scenariuszowe to klucz do wyceny nieruchomości inwestycyjnych posiadających potencjał

- metoda pozostałościowa to punkt wyjścia do wyceny nieruchomości, które mają podlegać rozwojowi

W dyskusji podniesiono kwestię odpowiedzialności rzeczoznawcy za takie wyceny (wartości od kilku do kilkunastu milionów zł), a także możliwość wyboru wariantu z zachowaniem istniejącej zabudowy (lofty, nadbudowa).

 - Maja Bogdani – „Ciekawy przypadek zabytkowego parku … het daleko, prawie nad morzem”. – 2 godz. edukacyjne

Na przykładzie opinii sądowej dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości z zabytkowym parkiem dworskim wpisanym do rejestru zabytków w woj. zachodniopomorskim mogliśmy prześledzić założenia do wyceny i bardzo ciekawą pracę analityczną (na tak szczególnym i ograniczonym rynku), która poprzedziła wycenę w podejściu porównawczym.

- Mirosława Czaplińska – „Specyfikacja wyceny nieruchomości zabudowanej stacją paliw z zastosowaniem metody zysków”. – 2 godziny edukacyjne

Bardzo profesjonalnie przeprowadzone zajęcia. Mogliśmy zapoznać się ze sposobami pozyskiwania bardzo dużej ilości danych specjalistycznych niezbędnych do przeprowadzenia wyceny (i poznać ich źródła) a także uzmysłowić sobie jak trudne są wyceny takich nieruchomości.

Po każdych zajęciach były pytania i dyskusja. Tu w dyskusji omówiono między innymi kwestię poziomu stóp zwrotu dla stacji paliw, które są znacznie wyższe niż w innych segmentach rynku.

Dzień pierwszy warsztatów minął bardzo szybko. W czasie zajęć osoby towarzyszące rzeczoznawcom szusowały na dobrze przygotowanym jak na marzec stoku Zagroń (żadnych kolejek), a po nartach mogły się zrelaksować w świetnym hotelowym parku wodnym Olza. Po zajęciach dołączyli do nich rzeczoznawcy. Część osób spróbowała także pojeździć na nartach (choć po południu trasa była już miękka) lub udała się na spacer.

Wieczorem wszyscy zasiedli do uroczystej kolacji ostatkowej połączonej z zabawą do północy prowadzoną przez DJ. Zdecydowana większość bawiła się świetnie, część prowadziła ożywione dyskusje. Potrzebujemy takich spotkań, tym bardziej że mogliśmy być razem z osobami nam najbliższymi.

Dzień drugi:

- Zdzisława Ledzion – Trojanowska – „Opłata planistyczna – prawo a praktyka. Studium przypadku”. – 2 godziny edukacyjne.

Mogliśmy przypomnieć sobie następstwa Wyroku TK 9/2/A/2010 z 9.02.2010 r., w tym wykreślenia par. 50 Rozporz. w sprawie wyceny… i przyjmowanie daty stanu nieruchomości, a następnie praktycznie przećwiczyć to na złożonym przykładzie z wyceny sądowej.

Wnioski:

- w operacie dla celów opłaty planistycznej należy określić wartość nieruchomości w sensie k.c. - tj. łącznie z częściami składowymi gruntu. Mogliśmy poznać sposoby radzenia sobie z tym problemem.

- operat szacunkowy jest najsłabszym ogniwem postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej - często wycena jest podważana z powodu niejednoznaczności przepisów dotyczących sposobu wyceny

W dyskusji rozważano różnicę między prawnym a ekonomicznym spojrzeniem na nieruchomość i główne słabości tych wycen: uwzględniania zabudowy i sumowanie wartości części funkcjonalnych o różnych przeznaczeniach

 - Włodzimierz Bednarczyk – „Wycena nieruchomości hotelowej w procedurze rachunkowości zarządczej”. – 2 godziny edukacyjne

To także bardzo specjalistyczne zajęcia. Poznaliśmy szereg informacji (które trudno pozyskać) niezbędnych do przeprowadzenia wyceny w podejściu dochodowym metodą zysków, stopień wykorzystania pokoi hotelowych, przychody i koszty a także wysokość stóp zwrotu.

W dyskusji rozważano głównie problem oddzielenia w procesie wyceny nieruchomości hotelowej elementów związanych z wyceną firmy.

 - Jerzy Krzempek - „Klasyfikacja przeznaczeń w MPZP z punktu widzenia wartości gruntu, dla potrzeb pomiaru i identyfikacji cech rynkowych, jako podstawowy element analizy rynku cech transakcyjnych nieruchomości gruntowych – propozycja standaryzacji”. – 2 godziny edukacyjne

Prowadzący zajęcia uzasadnił propozycję standaryzacji oznaczeń w MPZP wpisywanych przez rzeczoznawców w naszych bazach danych, by ułatwić nam  (ekspertom analizującym rynek) identyfikację i pomiar wielkości wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości. To ułatwiłoby nam profesjonalne analizy rynku w programie Excel i lepiej powiązało oznaczenia planistyczne z ich wartością ekonomiczną.

W dyskusji większość zgodziła się z taką potrzebą, ale wyłoniły się problemy: pozyskiwania tych danych a także dyscypliny w ich zastosowaniu. Prowadzący, który tworzy taką standaryzację, poprosił o uwagi i ewentualnie inne propozycje.

Być może część z obecnych nigdy nie będzie wyceniać niektórych specjalistycznych nieruchomości, jednak metodyka i sposób postępowania przedstawiony w warsztatach, będzie mógł być wykorzystany przy innych wycenach.

Część uczestników brała udział w tak urozmaiconych warsztatach po raz pierwszy. Jeszcze raz potwierdziła się potrzeba takich warsztatów, zwłaszcza w tak pięknym miejscu i obiekcie a także w połączeniu z rekreacją i zabawą. Wielkie podziękowania dla organizatorów. Z uwagi na krótki czas poszczególnych zajęć, część tematów nie została wyczerpana i już planowane są poszerzone warsztaty np. z wyceny stacji paliw. Z żalem opuszczaliśmy ten ośrodek. Żegnaliśmy się z nadzieją, że tu jeszcze wrócimy.

Autor relacji - Jan Siudziński; Autor zdjęć - Wojciech Pastwa.