Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach

Autor: Krzysztof Rożko Tagi: Prawo,

Brak odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w oparciu o kryterium faktycznego jej wykorzystywania w okresie tzw. luki planistycznej niezgodny z Konstytucją.

Brak odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w oparciu o kryterium faktycznego jej wykorzystywania w okresie tzw. luki planistycznej niezgodny z Konstytucją.

Od 30 maja 2019 r. obowiązuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Stanowisko Skarżącej

Skarżąca była właścicielką nieruchomości, która zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta leżała na terenie przeznaczonym do zabudowy o charakterze jednorodzinnym z możliwością jej uzupełnienia m.in. o lokalizacje zakładów rzemieślniczych. Zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość skarżącej położona była na terenach dróg powiatowych głównych. W okresie pomiędzy obowiązywaniem obu w/w planów, dla terenów, na których znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zgodnie z którym działka skarżącej położona była w „strefie zainteresowania miejskiego o funkcjach mieszanych, położona poza śródmieściem – w tym lokalne ośrodki usługowe”. Skarżąca sprzedała działkę, gdy obowiązywał nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka ta nie była zabudowana ani w okresie pozostawania w mocy poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, ani po wejściu w życie nowego planu. Następnie skarżąca wniosła do sądu okręgowego powództwo o zasądzenie na jej rzecz od gminy odszkodowania za obniżenie wartości zbytej nieruchomości, spowodowane uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd okręgowy oddalił powództwo skarżącej przeciwko gminie o zapłatę odszkodowania w wysokości odpowiadającej różnicy w wartości zbytej przez nią nieruchomości przed i po ogłoszeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd apelacyjny oddalił apelację skarżącej.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zdaniem skarżącej kwestionowany przepis w zakresie, w jakim obniżenie wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w okresie tzw. luki planistycznej w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało określone mniej korzystnie niż w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego oraz mniej korzystnie niż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, obowiązującym przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest niezgodny z Konstytucją.

Skarżąca wskazała, że przyjęty w kwestionowanym przepisie sposób obliczania wysokości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stawia właścicieli nieruchomości położonych na terenie gminy, która opóźniła się w uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dopuściła do powstania luki planistycznej, w sytuacji gorszej, niż właścicieli tych nieruchomości, które leżą na terenach objętych ciągłością działań planistycznych. W przypadku skarżącej, przy obliczaniu wysokości odszkodowania sądy stosują kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przy zachowaniu ciągłości działań planistycznych uwzględnia się przeznaczenie terenu zgodnie z założeniami zmienianego planu.

Zdaniem skarżącej, taki stan prawny naruszał konstytucyjne prawo równości wobec prawa i równego traktowania przez władze publiczne, a także zasadę sprawiedliwości społecznej. Pogorszenie położenia prawnego właścicieli niektórych nieruchomości, determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi, należy uznać nie tylko za nierówne traktowanie względem innych właścicieli, którzy mogą dochodzić odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w oparciu o kryterium przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, ale i za niezgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej, która wyraża również konieczność sprawiedliwego łączenia interesu ogółu (dobra wspólnego) i interesów jednostki.

W ocenie skarżącej, kwestionowany przepis naruszał również konstytucyjne prawo ochrony własności wyrażone w art. 64 ust. 2 i 3 oraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji. Wyrazem realizacji zasady ochrony własności jest m.in. przepis art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chroni on właściciela nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych obejmującymi obniżenie wartości nieruchomości. Ochrona taka powinna być równa dla wszystkich właścicieli, którzy doznali uszczerbku majątkowego w postaci rzeczywistego obniżenia wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ewentualne zróżnicowanie zakresu czy intensywności ochrony powinno następować w oparciu o uzasadnione kryterium i znajdować podstawę w przekonujących argumentach – podkreślała skarżąca.

Wyjaśnienia Trybunału Konstytucyjnego

Trybunał Konstytucyjny zaznaczył, że problem konstytucyjny w niniejszej sprawie dotyczy sposobu ustalania wartości nieruchomości zanim uległa ona zmianie na skutek działalności planistycznej gminy. Przekłada się to bezpośrednio na wysokość należnego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Ustalenie wartości nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w nowym lub zmienionym planie, nie nastręcza trudności. Również w sytuacji zmiany obowiązującego planu lub zastąpienia starego planu nowym, obliczenie różnicy w wartości nieruchomości nie tworzy problemów. Pojawiają się one natomiast w przypadku zaistnienia tzw. luki planistycznej.

Trybunał Konstytucyjny uznał, że kontrola zgodności zaskarżonego przepisu z art. 64 ust. 2 Konstytucji wymaga udzielenia odpowiedzi na następujące pytania: 1) czy podmiotom przysługują prawa majątkowe należące do jednej kategorii, a więc prawa majątkowe podobne; 2) czy doszło do zróżnicowania ochrony majątkowej praw podobnych; 3) czy zróżnicowanie to jest uzasadnione ze względu na obiektywnie istotne i dające się stwierdzić okoliczności o charakterze przedmiotowym.

Odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca. Prawa własności nieruchomości objętej tzw. luką planistyczną oraz nieruchomości objętej nowym planem zagospodarowania przestrzennego, bez tzw. luki planistycznej, należą do tej samej kategorii praw podmiotowych.

Odnosząc się do drugiego zagadnienia, Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zaskarżony przepis różnicuje sytuację prawną i faktyczną właścicieli nieruchomości w dochodzeniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na skutek działań planistycznych gminy. W gminach, które zachowały ciągłość planistyczną, dla ustalenia wysokości należnego odszkodowania wystarczy porównać wartość nieruchomości według jej przeznaczenia przed zmianą planu zagospodarowania, z wartością uwzględniającą jej obecne przeznaczenie. W przypadku przerwania ciągłości planistycznej gminy, wartość nieruchomości, której przeznaczenie było określone w planie zagospodarowania uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest obliczana na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Obowiązujące przepisy prowadzą zatem do sytuacji, w której przy obliczaniu wysokości obniżenia wartości nieruchomości na skutek działań planistycznych gminy, stosuje się dwa kryteria. W przypadku właścicieli nieruchomości leżących w gminach, które zachowały ciągłość planistyczną, jest to kryterium przeznaczenia terenu, wynikające z planu obowiązującego przed jego zmianą; w przypadku właścicieli nieruchomości leżących w gminach, które dopuściły do tzw. luki planistycznej, jest to kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Wreszcie, jeżeli idzie o trzecią kwestię, Trybunał Konstytucyjny uznał, że istniejące zróżnicowanie pozycji prawnej właścicieli nieruchomości, wynikające z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu, nie jest dostatecznie uzasadnione. Po pierwsze, nie ma racjonalnego celu, nie służy realizacji czy ochrony określonego, założonego wyraźnie przez ustawodawcę interesu jednostki lub interesu publicznego. Po drugie, ponieważ brakuje nawet ratio analizowanego zróżnicowania, trudno ocenić zachowanie proporcji między wartością uzyskaną i wartością utraconą (poświęconą) wskutek zróżnicowania pozycji prawnej właścicieli. Po trzecie, oceniane zróżnicowanie nie pozostaje w związku z zasadami i wartościami konstytucyjnymi uzasadniającymi odmienne traktowanie podmiotów podobnych. Konieczność stosowania kryterium  faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości może prowadzić, jak w przypadku skarżącej, do uniemożliwienia uzyskania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, które nastąpiło na skutek działań planistycznych gminy.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził zatem, że zaskarżony przepis prowadzi do bezzasadnego na tle konstytucyjnej zasady równej ochrony praw majątkowych zróżnicowania ochrony praw majątkowych należących do jednej kategorii, dlatego stanowi naruszenie art. 64 ust. 2 Konstytucji.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału, jeżeli zaskarżony przepis jest niezgodny przynajmniej z jednym wzorcem kontroli, orzekanie co do zgodności z pozostałymi wzorcami jest zbędne. Mając to na uwadze, Trybunał umorzył postępowanie w zakresie pozostałych zarzutów niezgodności z Konstytucją.

Podstawa prawna:

WYROK TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO z dnia 22 maja 2019 r. sygn. akt SK 22/16 (Dz. U. Nr 104/2019, poz. 1009).

USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 197/2018, poz. 1945, z późn. zm.).

Jednolity tekst ustawy - Kodeks cywilny.

Od 6 czerwca 2019 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy - Kodeks cywilny.

Kodeks niniejszy reguluje stosunki cywilnoprawne między osobami fizycznymi i osobami prawnymi.

 

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 16 maja 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 118/2019, poz. 1145).

Jednolity tekst rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Od 7 czerwca 2019 r. obowiązuje jednolity tekst rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MINISTRA INWESTYCJI I ROZWOJU z dnia 8 kwietnia 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 110/2019, poz. 1065).

USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 120/2018, poz. 1202).

Jednolity tekst ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Od 14 czerwca 2019 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Ustawa określa zasady udzielania ze środków Funduszu Dopłat finansowego wsparcia w związku z nabyciem mieszkania oraz reguluje zasady zwrotu ze środków budżetu państwa części wydatków poniesionych na zakup materiałów budowlanych przez osoby fizyczne w związku z budową własnego mieszkania.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 16 maja 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. Nr 115/2019, poz. 1116).

Niektóre definicje ustawy:

Dom jednorodzinny - budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym znajduje się wyłącznie lokal mieszkalny.

Mieszkanie - lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny.

Jednolity tekst ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

Od 19 czerwca 2019 r. wchodzi w życie nowela rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym.

Rozporządzenie określa:

• stawki wynagrodzenia biegłych powołanych przez sąd za wykonaną pracę,
• taryfy zryczałtowane dla poszczególnych kategorii biegłych ze względu na dziedzinę, w której są oni specjalistami,
• sposób dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii.

Rozporządzenie zmienia stawki wynagrodzenia biegłych powołanych przez sąd za wykonaną pracę.

 

Podstawa prawna:

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 27 maja 2019 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym (Dz. U. Nr 107/2019, poz. 1028).

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym (Dz. U. Nr 82/2013, poz. 518).

USTAWA z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 90/2010, poz. 594, z późn. zm.).

Złagodzenie ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi.

Od 26 czerwca 2019 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw.

Celem uchwalonej ustawy jest złagodzenie ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, wprowadzonych na mocy ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Ustawa wprowadza rozwiązania stanowiące odzwierciedlenie doświadczeń w stosowaniu obowiązujących przepisów lub wiążące się z realizacją postulatów zgłaszanych przez środowiska rolnicze. W szczególności, nie zmieniając wprowadzonego ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wymogu, zgodnie z którym nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, rolnik indywidualny, zdecydowano o wprowadzeniu rozwiązań, które będą miały na celu złagodzenie dotychczas obowiązujących ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Zakładane cele ustawy, w ramach zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, realizowane będą m. in. poprzez:

• poszerzenie katalogu przypadków, w których nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego; oprócz obecnie istniejących wyjątków, przepisy ww. ustawy nie będą również stosowane do nieruchomości rolnych:
• położonych w granicach administracyjnych miast,
• stanowiących tzw. „grunty niezbędne”,
• pod stawami rybnymi;
• doprecyzowanie definicji gospodarstwa rolnego;
• poszerzenie listy podmiotów i przypadków, których nie dotyczą określone w ustawie główne warunki nabycia nieruchomości rolnej (czyli spełnienie przez nabywcę kryteriów uznania go za rolnika indywidualnego i ograniczenie obszarowe nabywanej nieruchomości rolnej) oraz nie ma potrzeby uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na transakcję:
• poszerzenie kręgu osób bliskich o rodzeństwo rodziców oraz o pasierbów,
• włączenie do grupy ww. podmiotów spółki prawa handlowego, która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego, niektórych rodzajów spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, spółdzielni produkcji rolnej dokonującej nabycia w drodze pierwokupu i członka spółdzielni rolnej mającego wkład w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni,
• poszerzenie katalogu ww. przypadków m.in. o: nabywanie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, nabywanie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, nabywanie nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku, nabywanie nieruchomości w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, nabywanie nieruchomości położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym itp.;
• poszerzenie katalogu przypadków, w których nabycie nieruchomości rolnych będzie możliwe po uprzednim uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, oraz doprecyzowanie wymogów względem zbywcy nieruchomości rolnej i nabywcy takiej nieruchomości;
• zastąpienie dotychczasowego obowiązku dawania przez nabywcę rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej wymogiem zobowiązania się przez niego do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz wymogiem uzyskania opinii dotyczącej zamierzonej działalności rolniczej, wydanej przez właściwy wojewódzki ośrodek doradztwa rolniczego;
• zmniejszenie z 10 do 5 lat okresu, przez który:
• nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabywana nieruchomość,
• nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

W ramach zmian ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przewidziano m.in.:

• umożliwienie dyrektorowi oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa udzielania zamówień publicznych, np. na usługi związane wyłącznie z działalnością danego oddziału;
• umożliwienie Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, wykorzystywania mienia Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa do ustanawiania zabezpieczeń związanych z realizacją zadań wynikających z polityki państwa, w szczególności w zakresie wsparcia rolnictwa, aktywnej polityki rolnej oraz rozwoju obszarów wiejskich (przy czym suma hipotek nie może przekroczyć łącznie 1 mld zł);
• wymóg uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na nieodpłatne przekazanie gruntów Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na rzecz jednostki samorządu terytorialnego czy też osoby bezrobotnej oraz poszerzenie możliwości nieodpłatnego przekazania nieruchomości Zasobu na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (objęcie tą możliwością jednostek samorządu terytorialnego posiadających ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu);
• przyjęcie zasady, że jedną z form gospodarowania przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa jest wniesienie mienia lub jego części do spółki prawa handlowego.

Podstawa prawna:

USTAWA z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 112/2019, poz. 1080).

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 141/2018, poz. 1405, z późn. zm.).

Jednolity tekst ustawy - Prawo budowlane.

Od 26 czerwca 2019 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy - Prawo budowlane.

Ustawa - Prawo budowlane, zwana dalej "ustawą", normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 21 maja 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 122/2019, poz. 1186).

Jednolity tekst ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Od 26 czerwca 2019 r. obowiązuje jednolity tekst ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Podstawa prawna:

OBWIESZCZENIE MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ z dnia 6 czerwca 2019 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 122/2019, poz. 1182).

 

Niektóre definicje ustawy:

Lokator - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Właściciel - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Współlokator - należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem.

Lokal - należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Pomieszczenie tymczasowe - należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Lokal zamienny - należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.

Powierzchnia użytkowa lokalu - należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Opłaty niezależne od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Koszty utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

1. a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
2. b) zarządzania nieruchomością,
3. c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
4. d) ubezpieczenia nieruchomości,
5. e) inne, o ile wynikają z umowy;

Gospodarstwo domowe - należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych.

Mieszkaniowy zasób gminy - należy przez to rozumieć lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiące własność gminy lub jednoosobowych spółek gminnych, którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego oraz lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów, a także lokale mieszkalne wskazane w umowie spółki utworzone przez spółki celowe, o których mowa w art. 7 ustawy z o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Publiczny zasób mieszkaniowy - należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.