Felieton przed Walnym

Autor: Jan Siudziński Tagi: Z życia Stowarzyszenia.,

Felieton przed Walnym

Korzystając z okazji, jaką jest zbliżające się Walne Zebranie, chciałbym podzielić się z Wami uwagami dotyczącymi naszego zawodu.

Na początek trzeba stwierdzić, że wpływ naszego środowiska na uchwalane obecnie prawo (dotyczące w części także naszej branży) jest bardzo niewielki (silniejsi od nas też tego wpływu nie mają). Narzekaliśmy na stan poprzedni - to co teraz powiedzieć?


Ale chyba warto spojrzeć na to w szerszym kontekście. Jesteśmy obecnie świadkami czwartej rewolucji przemysłowej, która burzy świat jaki znamy, narusza podstawowe filary dotychczasowego systemu. Ekonomiści i politycy zbyt zadufani w magię PKB, który nie powinien być celem samym w sobie. Przecież jego wzrost nie poprawia wprost jakości naszego życia, rozwoju społecznego czy duchowego. PKB wskazuje różnice gospodarcze pomiędzy krajami, nie odzwierciedlając poziomu wykształcenia, jakości politycznej debaty, jakości klimatu, powietrza ani zdrowia czy szczęścia. Poza głębokimi zmianami technologicznymi, zmieniła się komunikacja społeczna (z drukowanej na cyfrową) i uwarstwienie społeczne (warstwy hierarchiczne różniące się dostępem do bogactwa, władzy, prestiżu, poziomu konsumpcji, zdrowia …). Zasięg i głębia technologicznych oraz społecznych przemian w skali globalnej są ogromne. Większość społeczeństw w tym nasze (a także nasza grupa zawodowa) jesteśmy niedouczonymi nowicjuszami jeśli chodzi o technologie cyfrowe charakterystyczne dla tej rewolucji przemysłowej. Chodzi o umiejętność korzystania z narzędzi tej rewolucji, pełne zrozumienie możliwości jakie daje. Praktycznie każda nowa technologia ma dobre i złe strony. Tu zło polega na narastającym ryzyku manipulacji oraz ataków cyfrowych, co stwarza warunki, by społeczeństwa atomizować i dzielić. I to się dzieje na naszych oczach. Dotychczasowe stare przepisy są już zwykle nieodpowiednie dla zachodzących zmian. Zmiany te widać na całym świecie, także u nas.

Ale obserwując jak w Polsce tworzone jest nowe prawo, jak rujnowane są kolejne autorytety… chyba musimy zacząć liczyć na siebie, na własne środowisko. Być może trzeba wrócić do korzeni - czyli prostych, zdroworozsądkowych zasad, tradycyjnych metod eksperckich odwzorowujących dany rynek i zachowania jego uczestników. Dobrze wspominam ten zapał tworzenia zawodu w latach 90-tych, nasze marzenia o szanowanym zawodzie zaufania publicznego, kiedy sami kształtowaliśmy normy postępowania i czuliśmy rzeczywisty wpływ na rozwój zawodu. To uczucie świeżości i zadowolenia, które nam towarzyszyło w tym okresie. Czy to jeszcze kiedyś może wrócić…

Zmiany w naszym zawodzie są konieczne. Potrzeba zmiany ogólnej koncepcji prawnych zasad wyceny nieruchomości, niedostosowanych do aktualnego rozwoju rynku nieruchomości - „w oparciu o hierarchiczny model obejmujący trzy elementy: definicję wartości z interpretacją, rynek oraz metody wyceny” (szerzej w artykule: „Problem odwzorowania rynku w prawnych zasadach wyceny nieruchomości w Polsce. Jak zlikwidować „ślad prawny”?”. dr. inż. J. Konowalczuk, Artykuł w Biuletynie ŚSRM 2019 r.).

Potrzeba profesjonalnych baz, instytucjonalnych danych o transakcjach i rynku, zmiany podejścia do oceny operatów szacunkowych i opinii biegłych, jasnych kryteriów odpowiedzialności rzeczoznawców i biegłych, znanego i pewnego zakresu ich ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Brak jedności naszego środowiska zawodowego, wynika z niezadowolenia z dotychczasowych działań. Warto więc podjąć dyskusję, która może poprawić stan istniejący, choć pewnie nieprędko. Dlatego spierajmy się o te zmiany, ich kierunek i zakres, ale jednocześnie szanujmy się jako osoby. Atakujmy problemy i koncepcje, nie ludzi którzy je prezentują. Nie szukajmy winy u osób, które mimo codziennych wyzwań zawodowych, najczęściej społecznie próbują robić to, co w tej trudnej sytuacji jest możliwe. Zamiast tylko krytykować, lepiej samemu włączyć się w nurt potrzebnych zmian. Choć są już głosy w środowisku, że w pełni profesjonalne działanie na rzecz naszego zawodu, aby było skuteczne powinno być wynagradzane.

Nowo tworzone standardy powinny dotyczyć zasad ogólnych (bez niepotrzebnych szczegółów, które mogą być nieaktualne po zmianie przepisów podstawowych) i być zgodne z przepisami prawa (uzupełniać je a nie powielać). Powinny pomagać nam w wycenach, a nie wystawiać nas na strzały naszych adwersarzy. Standardy zawodowe powinny być uogólnianiem dobrej praktyki, „kagankiem” oświetlającym działalność zawodową, a nie „kagańcem”.

Obecnie za opracowywanie projektów standardów zawodowych odpowiada organ doradczy Ministra Inwestycji i Rozwoju - Rada Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości. W skład Rady wchodzą wybitni specjaliści ze środowiska rzeczoznawców majątkowych, którzy powinni posiadać doświadczenie oraz wiedzę praktyczną w wycenie nieruchomości. Ale zaproponowany rok temu projekt standardu dotyczącego podejścia porównawczego spotkał się z bardzo dużą krytyką naszego środowiska. Jak to się stało, że od tak szacownego gremium wyszła propozycja, która nie rozwiązuje wielu problemów, a stwarza nowe (np. wprowadza bezwzględny nakaz dokonywania oględzin nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży)?.

Potwierdza to, że standardy zawodowe powinny być współtworzone przez nasze własne środowisko, bowiem jeśli są opracowane przez ministerstwo nie spełniają oczekiwań praktyków i nie przyczyniają się do rozwoju zawodu.

Wkrótce spotka się na pierwszym posiedzeniu Komisja Standardów przy PFRSM w nowym składzie osobowym. Możemy mieć nadzieję, że podejmie prace nad rozpoczętymi wcześniej a także nowymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i Notami Interpretacyjnymi, które mogą być uzupełnieniem standardów „ministerialnych”.

W listopadzie opublikowano rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 23 października 2019 roku zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie ma już obowiązku przekazywania organom wyciągów ze sporządzonych operatów szacunkowych (§ 56 ust. 5 - dostosowanie zapisów rozporządzenia do zmian wynikających z wcześniejszego uchylenia art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami), nie ma też już obowiązku stosowania przez rzeczoznawców majątkowych pieczątek (§ 57 i § 57a, wystarczy podpis - to też wynika z wcześniej przyjętych deregulacyjnych dokumentów rządowych). Oczywiście nadal możemy stosować pieczątki i zachować wyciąg w operacie (większość uważa, że wyciąg jest przydatny - decyzja należy do nas). Dostosowano też zapisy rozporządzenia do aktualnej treści art. 156 ust. 4 ugn odnoszącej się do potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził (§ 58).

Jednym z głównych powodów rozbieżności w wynikach operatów są trudności w przygotowaniu przez pojedynczego rzeczoznawcę wysokiej jakości danych rynkowych i przeprowadzeniu wymaganych prawem analiz rynkowych. Lokalne bazy danych, które umożliwiają nam szacowanie wartości nieruchomości są amatorskie i niekompletne. Mimo naszych starań mogą być jedną z przyczyn rozbieżności wyników w operatach szacunkowych. Najlepszym sposobem byłaby profesjonalizacja i instytucjonalizacja baz danych i analiz rynku nieruchomości. Mamy coraz więcej transakcji rynkowych. Dotarcie do tych informacji i ich analiza powinny wynikać z instytucjonalnego masowego badania rynku, który powinien być realizowany głównie przez podmioty publiczne (ewentualnie inne wyspecjalizowane do tego podmioty). Działania takie wciąż są fragmentaryczne (dane GUS), choć obowiązek ten wynika z przepisów prawa (art. 173 a ust. 2 ugn). Będzie to szczególnie istotne, gdy przygotowywany nowy „standard dochodowy” wprowadzi możliwość zastosowania strumieni bezpośrednich, do czego będą potrzebne przewidywane zmiany na rynku (szerzej w: „Założenia i kierunki zmian w podejściu dochodowym” prof. Ewa Kucharska- Stasiak, Szkolenie Katowice 26.09.2019 r.)

Potwierdzeniem tego, że w obecnej sytuacji chaosu prawnego trudno liczyć na rozsądne przepisy prawa - jest oczekiwana od dawna ustawa o biegłych. Mimo 15 lat prac nad tą ustawą, jej aktualny projekt został mocno skrytykowany przez sędziów i biegłych.

Projekt ustawy nie rozwiązuje żadnych problemów funkcjonowania biegłych, w tym niskiego poziomu opiniowania i wynagradzania biegłych, niewłaściwej selekcji kandydatów na biegłych i weryfikacji  ich kompetencji, dodatkowo proponując ograniczenie wieku biegłych do 70 lat, co pogłębi problem braku wystarczającej liczby biegłych. Zaproponowana centralizacja systemu certyfikacji (Dyrektor Instytutu Ekspertyz Sądowych) i jej duży koszt, nie poprawią mechanizmów weryfikacji biegłych i poziomu opiniowania, a mogą zmniejszyć ich niezależność.

Ustawa o biegłych od lat jest bardzo potrzebna, ale powinna być przygotowana w ramach procedur demokratycznego państwa prawa, we współdziałaniu i konsultacji ze środowiskiem biegłych. Bez dobrej ustawy o biegłych nie może się udać reforma wymiaru sprawiedliwości.

Ustawa ta powinna kompleksowo uregulować status biegłych sądowych, zasady  ich powoływania i wynagradzania, przy zachowaniu ich niezależności - zastępując obecne akty prawne. Ponadto powinna uregulować odpowiedzialność karną i ubezpieczenie biegłych, stałe podnoszenie kwalifikacji i ostatecznie status tzw. „opinii prywatnej”.

Dotychczasowy pogląd, że nie powinno  być mowy o odpowiedzialności biegłego wobec osób trzecich wynikał głównie z faktu, że biegłego nie wiąże ze stronami żaden stosunek prawny, wadliwa opinia biegłego uderza w dobro wymiaru sprawiedliwości (nie stron) - to sąd odpowiada za błędny wyrok. Ponieważ brak kompleksowej regulacji odpowiedzialności biegłego, utrwala się niestety pogląd, że biegli mogą ponosić odpowiedzialność cywilną wobec osób trzecich. Rozszerzenie odpowiedzialności biegłego za „fałszywą opinię” na odpowiedzialność karną do 10 lat więzienia, oraz za „nieumyślnie fałszywą (do 3 lat) nie pomoże ani nam ani wymiarowi sprawiedliwości (KPK art.233 § 4 i 4a). Przepis ten powinien być usunięty albo zmodyfikowany, a biegły powinien się ubezpieczyć od odpowiedzialności cywilnej.

W USA także były podejmowane próby zaostrzenia sankcji wobec biegłych, jednak wycofano się z tego stanowiska, przyjmując jednoznaczną interpretację, że nie może być odpowiedzialności cywilnej biegłego, bo straci na tym jego niezależność w postępowaniu sądowym.

Kolejny temat, który wymaga bardzo poważnych zmian, to system opiniowania operatów szacunkowych i opinii biegłych sądowych, zwłaszcza po uchyleniu w 2017 r. art. Art. 157 ust. 1a  u.g.n  (Negatywna ocena dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców  majątkowych powodowała, że operat szacunkowy tracił charakter opinii o wartości nieruchomości). Obecny system opiniowania operatów nie zadawala już nikogo - znacznie spadło też zainteresowanie opiniowaniem - szerzej o tym w moim artykule „Opiniowanie operatów szacunkowych” w e-czasopiśmie ŚSRM.

W ramach dyskusji chciałbym przytoczyć przykład USA, gdzie oceny (recenzje) są normalnym elementem usług i najczęściej odnoszą się także do oceny określonej w operacie wartości. W USA recenzje, to narzędzia zarządzania ryzykiem. Użytkownik operatu musi mieć zapewnioną wygodę w ocenie wartości, a recenzja operatu stanowi kryterium pomiaru poziomu komfortu użytkownika. Klienci często szukają drugiej opinii u innych specjalistów. Uzyskiwanie recenzji wyceny jest ostrożną praktyką biznesową dla użytkowników usług wyceny. Standardy zawodowe stosowane są do recenzentów. Znaczenie recenzji wzrosło w ostatnich latach z większym nadzorem nad agencjami rządowymi, instytucjami finansowymi i innymi firmami. Recenzja operatu bez oceny wartości jest nie do przyjęcia do celów rządowych agencji i sponsorowanych przez rząd przedsiębiorstw (na podstawie: „Odpowiedzialność rzeczoznawców majątkowych – problemy i wyzwania dla działalności „KOZ-y” i dla stowarzyszeń przy ocenie operatów szacunkowych” dr. inż. J. Konowalczuk, materiały szkoleniowe, Kielce, 6.12.2019 r.)

We wrześniu 2019 r. w Kielcach odbyła się XXVIII Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych, której tematem przewodnim była wycena nieruchomości specjalnych. W referatach przedstawiono problematykę związaną z wyceną złóż kopalin oraz gruntów zdegradowanych w wyniku działalności górniczej. Omówiono również problemy wyceny nieruchomości na złożach oraz wpływ procesu rekultywacji gruntów zdegradowanych wskutek działalności górniczej na wartość nieruchomości. Poruszono także tematykę wyceny nieruchomości dla potrzeb energii odnawialnej i ochrony środowiska.

Marginalizację wpływu sektora nauki w ostatnich latach obserwujemy w całej gospodarce. Narzekamy, że ciągle nie potrafimy w pełni wykorzystać wiedzy, którą posiadają naukowcy także w naszej branży. Właśnie ta konferencja jest dobrym przykładem, jak pracownicy uczelni, naukowcy mogą wspierać nas w praktycznym włączeniu się w nowe kierunki i obszary wycen. Bo nie ma wątpliwości, że obserwując globalne wyzwania cywilizacyjne związane ze zmianami klimatu, zwłaszcza europejskie działania mające chronić środowisko, przy wycenie nieruchomości musimy zacząć uwzględniać aspekty ekologiczne, a także włączyć się w nowy dla nas sektor wycen związanych z energią odnawialną. Ponieważ trudno zdobyć materiały z tej konferencji, zainteresowanych kieruję do podwójnego numer (3-4/2019) kwartalnika Rzeczoznawca Majątkowy PFSRM, gdzie oprócz sprawozdania z konferencji znalazła się też część referatów.

Nasz kolega Marek Gancarczyk, który wygłosił na konferencji ciekawy referat na temat innego, nowego spojrzenia na wartość drzew, wkrótce przedstawi ten artykuł w naszym e-czasopiśmie.

Do spotkania na Walnym