Zasady odbywania praktyk zawodowych
w zakresie szacowania nieruchomości

Jaka jest podstawa prawna odbywania praktyki zawodowej z zakresu szacowania nieruchomości?

Zasady działalności i organizacji w zakresie wyceny nieruchomości, a w szczególności zasady zdobywania uprawnień zawodowych, uregulowane zostały w następujących ustawach oraz rozporządzeniach wykonawczych:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z dnia 11 czerwca 2010 r., Nr 102, poz. 651);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz. U. z dnia 27 lutego 2008 r., Nr 31, poz. 189, z późniejszymi zmianami);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 25 lutego 2008 r. w sprawie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne oraz wysokości wynagrodzenia członków Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej (Dz. U. z dnia 27 lutego 2008 r., Nr 31, poz. 190, z późniejszymi zmianami).

Powyższe akty regulują zasady i niektóre koszty ubiegania się o uprawnienia zawodowe, niemniej jednak, adepci tego zawodu powinni zapoznać się z pozostałymi rozporządzeniami wykonawczymi do ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w pierwszej kolejności tych dotyczących wyceny i zawodu rzeczoznawcy majątkowego:

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r., Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami);
• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r., Nr 207, poz. 2112);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. z dnia 12 maja 2008 r., Nr 80, poz. 475, z późniejszymi zmianami);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U. z dnia 23 stycznia 2008 r., Nr 11, poz. 66).

Wymagania formalne

Art. 177 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konkretyzuje wymogi jakie musi spełnić przyszły adept do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. W artykule tym powiedziane jest, że uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

1)     posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2)     nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3)     posiada wyższe wykształcenie magisterskie;

4)     ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;

5)     odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;

6)     przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Wymagania zawarte w pkt 1 i 2 art. 177, po prostu trzeba mieć spełnione, natomiast pkt 3 narzuca niejako naturalny punkt startu do zawodu rzeczoznawcy majątkowego, przynajmniej po ukończeniu studiów wyższych i to takich, które kończą się nadaniem tytułu magistra. Ostatnie punkty mówią już o pozostałych etapach, które każdy kandydat na rzeczoznawcę jest obowiązany przejść.

Art. 177 ust. 3 ustawy, doprecyzowuje dodatkowo warunki uzyskania uprawnień zawodowych przez osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego, które oprócz wyczerpania wymogów wynikających z ust. 1 ustawy, muszą się wykazać biegłą znajomością języka polskiego.

Praktyka zawodowa w zakresie wyceny nieruchomości – zasady organizacji

Po uzyskaniu świadectwa ukończenia studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, adept zawodu jest nafaszerowany pewną dawką wiedzy, w większości teoretycznej, z zakresu prawa i to nie tylko nieruchomościowego, ekonomi, budownictwa, rolnictwa i leśnictwa, metodyki wyceny i wielu innych, co tworzy konglomerat bardzo interdyscyplinarnej wiedzy, dla której świeżo upieczony absolwent studiów, nie zawsze potrafi znaleźć i uzmysłowić sobie, że te czasami tak różne dziedziny, akurat w wycenie nieruchomości, bardzo silnie się przeplatają i wzajemnie uzupełniają.

Celem poznania właśnie tych niuansów, bez znajomości których, nie można być dobrym rzeczoznawcą majątkowym, jak również poznania zagadnień praktycznych, ustawodawca nakazał, w art. 177 ust.1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odbycie praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości.

Sposób i warunki odbywania praktyk zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, doprecyzowuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami.

Zgodnie z tym rozporządzeniem, praktyki z zakresu wyceny nieruchomości, organizowane są przez „organizatora praktyki zawodowej”, którym w tym przypadku może być tylko związek stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, co aktualnie spełnia wg mojej wiedzy, jedynie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) w Warszawie. PFSRM swoją funkcję organizatora praktyki, realizuje przy pomocy regionalnych pełnomocników ds. praktyk zawodowych działających przy lokalnych Stowarzyszeniach Rzeczoznawców Majątkowych, np. na terenie województwa śląskiego działa Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach.

Do organizatora praktyki zawodowej kandydat składa, zgodnie z § 7 rozporządzenia, wniosek o odbycie praktyki zawodowej i wydanie dziennika praktyk. Najczęściej wniosek ten składany jest za pośrednictwem prowadzącego praktykę zawodową, co nie wyklucza też złożenia wniosku samodzielnie, jeśli kandydat nie zdecydował się jeszcze na żadnego prowadzącego.

We wniosku, kandydat wskazuje prowadzącego praktykę zawodową, albo zwraca się do organizatora praktyki zawodowej o wyznaczenie prowadzącego praktykę zawodową. Do wniosku należy dołączyć dyplom ukończenia studiów wyższych (magisterskich) oraz świadectwo ukończenia studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, o ile oczywiście ukończone studia wyższe nie uwzględniały minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości. Na tym etapie, kandydat zobowiązany jest również do poniesienia wydatków związanych z wydaniem dziennika praktyk i obsługą organizacji praktyki zawodowej. Za wydanie dziennika praktyk należy uiścić opłatę 100 zł, na rzecz Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, natomiast za obsługę organizacji praktyki zawodowej, którą to obsługę realizuje lokalne Stowarzyszenie, będące członkiem Federacji, należy dokonać wpłaty 500 zł, na rzecz danego regionalnego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

Praktyki prowadzone są przez „prowadzącego praktykę zawodową”, którym wg rozporządzenie może być osoba uprawniona, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (np. Stowarzyszenie) lub przedsiębiorca, którzy są wpisani na listę prowadzących praktykę zawodową, prowadzoną przez organizatora praktyki zawodowej.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, kandydat może odbywać praktykę zawodową:

• u osoby uprawnionej, jeżeli osoba ta wykonuje działalność zawodową rzeczoznawstwa majątkowego, nieprzerwanie przez okres minimum pięciu poprzedzających prowadzenie praktyki zawodowej;
• u przedsiębiorcy, jeżeli prowadzi on działalność w zakresie szacowania nieruchomości oraz zapewni, że czynności w ramach praktyki zawodowej, kandydat wykonywał będzie pod kierunkiem osoby uprawnionej;
• w organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (np. Stowarzyszenie), jeżeli zapewni ona, że czynności w ramach praktyki zawodowej, kandydat będzie wykonywał pod kierunkiem osoby uprawnionej.

W momencie wyboru prowadzącego praktykę zawodową, kandydat ponosi opłatę za prowadzenie praktyki zawodowej, która wpłacana jest na rzecz danej organizacji zawodowej, przedsiębiorcy lub osoby uprawnionej, którzy są prowadzącym praktykę zawodową. Opłata za prowadzenie praktyki zawodowej kształtuje się bardzo różnie, w zależności od regionu kraju i konkretnego prowadzącego praktykę zawodową.

U każdej z osób uprawnionych, w tym samym czasie, może odbywać praktykę zawodową z zakresu szacowania nieruchomości, co najwyżej pięciu kandydatów na rzeczoznawcę majątkowego.

Etap organizacyjno-wstępny praktyki zawodowej, kończy się z chwilą wydania dziennika praktyk, w którym oprócz danych kandydata oraz daty wydania wpisane jest również:

• imię i nazwisko oraz numer uprawnień osoby uprawnionej, jeżeli prowadzącym praktykę zawodową jest osoba uprawniona;
• nazwę i siedzibę przedsiębiorcy lub organizacji zawodowej oraz imię i nazwisko oraz numer uprawnień osoby/osób uprawnionych, jeżeli prowadzącym praktykę zawodową są odpowiednio, przedsiębiorca lub organizacja zawodowa.

Dziennik praktyk, będzie służył kandydatowi do dokumentowania przebiegu praktyki zawodowej, zgodnie z harmonogramem praktyki zawodowej, który to harmonogram stanowi załącznik do dziennika praktyk.

Wzory niezbędnych dokumentów, dla osób chcących odbyć praktykę zawodową z zakresu wyceny nieruchomości, są do pobrania ze strony internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, pod adresem www.pfva.com.pl (w zakładce: Warsztat/Praktyki zawodowe). Na powyższej stronie internetowej, dostępne są m.in. następujące wzory dokumentów:

• Wniosek o odbycie praktyki i wydanie dziennika praktyki zawodowej;
• Oświadczenie dotyczące spełnienia, przez kandydata, warunków umożliwiających przystąpienie do praktyki zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości zgodnie z art. 177 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami;
• Oświadczenie o niekaralności;
• Wykaz Regionalnych pełnomocników ds. praktyk zawodowych, działających przy lokalnych Stowarzyszeniach Rzeczoznawców Majątkowych.

Przebieg praktyki zawodowej w zakresie wyceny nieruchomości

Dział II rozporządzenia w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, poświęcony jest programowi praktyk zawodowych dla kandydatów, m.in. na rzeczoznawców majątkowych.

Wg § 4 ust. 1 rozporządzenia, praktyka zawodowa dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych nie może trwać krócej niż dwanaście miesięcy i przebiega zgodnie z harmonogramem ustalonym przez prowadzącego praktykę.

Praktyka nie może rozpocząć się przed dniem wydania dziennika praktyk. Zaznaczyć też tu należy, że niejednokrotnie, wymagany termin dwunastu miesięcy, jest terminem trudnym do dotrzymania przez adeptów uczących się dopiero zawodu i nie wystarcza na wykonanie wymaganej liczby piętnastu projektów operatów szacunkowych. Dlatego ostatnio obserwuje się coraz powszechniej zwyczaj, że praktyka zawodowa z zakresu wyceny nieruchomości trwa 15 miesięcy, po jednym miesiącu na wykonanie każdego z projektów wycen. Zdaniem wielu osób uprawnionych jest to właściwy czas na przyswojenie tak rozległej wiedzy praktycznej.

W ramach praktyki zawodowej z zakresu wyceny nieruchomości, kandydat na rzeczoznawcę majątkowego, przyswaja sobie i ugruntowuje wiedzę teoretyczną i praktyczną, wymaganą do prowadzenia działalności zawodowej z zakresu szacowania nieruchomości, a w szczególności:

1)     uczestniczy w wykonywaniu czynności związanych z szacowaniem nieruchomości, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2)     samodzielnie sporządza piętnaście projektów operatów szacunkowych, w których określa wartość nieruchomości przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik wyceny, po uprzednim dokonaniu oględzin szacowanych nieruchomości;

3)     zapoznaje się ze sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji prowadzonych przez sądy, gminy, starostwa, a także z innymi dokumentami znajdującymi się w posiadaniu urzędów i instytucji, a które zawierają niezbędne i istotne dane wykorzystywane przy szacowaniu nieruchomości.

W § 4 ust. 3 rozporządzenia sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, znajduje się katalog zamknięty, określający m.in. rodzaje nieruchomości, podejścia, metody i techniki wyceny oraz cele wycen, dla których kandydat na rzeczoznawcę, obowiązany jest sporządzić projekty operatów szacunkowych. W projektach operatów szacunkowych, adept zawodu zobowiązany jest określić wartość:

1)     dwóch różnych nieruchomości lokalowych, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej; uwaga: mowa tu jest o nieruchomościach lokalowych, więc przedmiot wyceny musi być samodzielnym lokalem mieszkalnym łącznie z udziałem w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, utworzonym na mocy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z dnia 8 sierpnia 2000 r., Nr 80, poz. 903, z późniejszymi zmianami);

2)     dwóch różnych nieruchomości zabudowanych, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej; uwaga: przedmiot wyceny musi być nieruchomością gruntową zabudowaną obiektem budowlanym, z tym zastrzeżeniem, że z uwagi na narzucone podejście porównawcze, nieruchomości tego typu muszą występować w obrocie na rynku nieruchomości;

3)     dwóch różnych nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, w podejściu dochodowym, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni dochodów; uwaga: przedmiotem wyceny mogą być w tym przypadku różnego rodzaju nieruchomości gruntowe, zabudowane budynkami i budowlami oraz niezabudowane, a także np. rolne jak również nieruchomości lokalowe w tym użytkowe i mieszkalne, pod jednym niemniej warunkiem, że każda szacowana tu nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód;

4)     dwóch budynków i budowli, w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu dwóch różnych technik; uwaga: w tym przypadku przedmiotem wyceny nie muszą być całe nieruchomości, a mogą być jedynie ich części składowe, jakimi są budynki i budowle; przykładowym celem wyceny, gdzie szacowane mogą być same budynki i budowle bez uwzględniania gruntu, mogą być wyceny dla potrzeb ubezpieczeniowych;

5)     nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego; uwaga: przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste, o którym mowa w dziale II, rozdział 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zakres wyceny obejmuje tylko samo prawo do gruntu w użytkowaniu wieczystym, szacowanym jako prawo własności;

6)     dwóch nieruchomości gruntowych, z których jedna jest przeznaczona na cele rolne, a druga na cele leśne; uwaga: przedmiotem wyceny powinny być nieruchomości, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele rolne lub leśne, w przypadku braku planu zapisy w studium powinny wskazywać na cele rolne lub leśne, a w przypadku nieobjęcia obszary nieruchomości wykazem w studium, faktyczne użytkowanie nieruchomości powinno być rolne lub leśne; szacowanie nieruchomości w zależności od uwarunkowań może być dokonane w podejściu porównawczym lub mieszanym metodą wskaźników szacunkowych gruntów; czasami wycena nieruchomości przeznaczonej na cele rolne zasadna jest również w podejściu dochodowym;

7)     dwóch różnych nieruchomości, w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody kosztów likwidacji i metody pozostałościowej; uwaga: przedmiotem wyceny są odpowiednio nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem lub innymi częściami składowymi gruntu które przeznaczone są do likwidacji oraz nieruchomość na której mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego, pod warunkiem, że brak jest możliwości zastosowania podejścia porównawczego lub dochodowego oraz znany jest zakres i rodzaj robót;

8)     nieruchomości gruntowej w celu naliczenia opłaty adiacenckiej; uwaga: przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość (bez nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne), dla których zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi; ewentualnie opłata adiacencka może być również naliczana dla nieruchomości po podziale lub scaleniu i podziale (art. 98a i 107 ustawy o gospodarce nieruchomościami);

9)     ograniczonego prawa rzeczowego; uwaga: pełny katalog ograniczonych praw rzeczowych zawarty jest w art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami); w praktyce rynku nieruchomości, szacowaniem mogą być w zasadzie objęte ograniczone prawa rzeczowe, takie jak służebność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; projekt operatu szacunkowego może dotyczyć szacowania wartości np. służebności gruntowych lub też służebności przesyłu, ale równie dobrze może to być projekt operatu szacunkowego w którym oszacowana jest wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, np. mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej.

W § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, prawodawca określa obowiązki prowadzącego praktykę zawodową, który to prowadzący w ramach praktyki:

1)     zapewnia właściwą organizację i prawidłowy przebieg praktyki zawodowej;

2)     ustala harmonogram praktyki zawodowej, zapewniający kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego zrealizowanie programu praktyki zawodowej;

3)     zapewnia kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego możliwość wykonania czynności wchodzących w zakres programu praktyki zawodowej, w tym umożliwia kandydatowi zapoznanie się ze sposobem korzystania z rejestrów i ewidencji sądowych i urzędowych oraz dokonanie oględzin.

Dokumentowanie przebiegu praktyki, w trakcie jej trwania, dokonuje kandydat do zawodu, poprzez wykonywanie wpisów w dzienniku praktyki zawodowej w sposób odzwierciedlający rodzaje wykonanych czynności zawodowych, ze wskazaniem ich dat wykonania. Powyższe wpisy potwierdza prowadzący praktykę zawodową, poprzez złożenie przy każdym wpisie podpisu imiennego, a w przypadku gdy prowadzącym jest przedsiębiorca lub organizacja zawodowa, podpis zawierający imię i nazwisko przy każdym wpisie składa osoba uprawniona pod kierunkiem której kandydat wykonywał czynności w ramach praktyki zawodowej.

Dziennik praktyk winien być wypełniony czytelnie i nie mogą być dokonywane w nim zmiany i poprawki (z wyjątkiem drobnych omyłek pisarskich). Ewentualne zmiany lub poprawki mogą być zawarte w wyjaśnieniach kandydata załączonych do dziennika praktyki zawodowej.

Okres trwania praktyki zawodowej liczony jest od dnia dokonania pierwszego wpisu w dzienniku praktyki zawodowej i biegnie do dnia dokonania ostatniego wpisu w tym dzienniku. Po zakończeniu praktyki zawodowej, prowadzący potwierdza w dzienniku praktyki zawodowej zrealizowanie jej programu, a organizator praktyki zawodowej sprawdza oraz potwierdza spełnienie warunków jej odbycia poprzez złożenie podpisów.

Dokumentami potwierdzającymi odbycie praktyki zawodowej z zakresu wyceny nieruchomości, są:

1)     wypełniony przez kandydata dziennik praktyki zawodowej, potwierdzony przez prowadzącego praktykę zawodową oraz organizatora praktyki zawodowej, z załączonym harmonogramem praktyki zawodowej;

2)     samodzielnie sporządzone przez kandydata piętnaście projektów operatów szacunkowych, potwierdzonych przez organizatora praktyki;

Gdzie można dowiedzieć się czegoś bliższego?

Informacji, o praktykach zawodowych z zakresu szacowania nieruchomości, można uzyskać w stowarzyszeniach rzeczoznawców majątkowych (np. ŚSRM w Katowicach - u pełnomocnika ds. praktyk zawodowych) lub w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie.

Dla zainteresowanych udziałem w praktykach organizowanych przez ŚSRM :

• Wszelkich informacji udziela oraz przyjmuje zgłoszenia i wnioski Biuro ŚSRM w Katowicach przy ul. Dąbrowskiego 22 - tel/fax 032 253 07 27; e-mail : Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć.
• Odpłatność za praktyki zawodowe obejmuje :
  • 6900 zł (sześć tysięcy dziewięćset zł) - bezpośrednia opłata, płatne w trzech ratach,
  • 500 zł - opłata na rzecz ŚSRM,
  • 100 zł - opłata za dzienniczek praktyk, na rzecz PFSRM.
• Praktyki zawodowe obejmują sporządzenie 15 operatów szacunkowych w systematycznym tempie: 1 operat co miesiąc.

Opracowano na podstawie publikacji Włodzimierza Szulca oraz Wojciecha Pastwy